Dental Tribune Netherlands

Je studentenkamer uit!

By A. Wijnands, N. Jonkman-Koenis, T. Evers
June 27, 2021

Wanneer je je eerste huis wilt kopen, komt er veel op je af. Wij helpen je alvast een beetje met oriënteren en zetten een aantal vragen voor je op een rij.

  1. Uit welke aflosvormen kan ik kiezen?

Om je hypotheekrente af te kunnen trekken voor de inkomstenbelasting is in de wet vastgelegd dat je een lening in uiterlijk dertig jaar moet hebben afgelost. Deze aflossing moet tenminste op annuïtaire wijze zijn gebeurd. Sneller aflossen is ook toegestaan. In de praktijk betekent dit dat er twee aflossingsvormen zijn waaruit je kunt kiezen: annuïtair en lineair.

Voor een annuïteitenhypotheek betaal je over de hele looptijd meer dan voor een lineaire hypotheek; omdat je minder snel aflost, wordt er meer rente betaald. Wel zijn de maandlasten in het begin lager.

Bij een hypotheek van € 200.000,- met een rente van 1,44% (1,01% 10 jaar NHG per 10 mei 2021 budgethypotheeek) en een looptijd van dertig jaar zijn de maandlasten in het begin bruto € 111,- lager dan bij een lineair aflosschema. Het duurt gemiddeld tien tot vijftien jaar totdat je bij lineair aflossen per maand minder betaalt dan bij annuïtair aflossen. Hierdoor houd je in de eerste jaren meer geld over.

Vaak wordt gesteld dat een lineaire hypotheek goedkoper is dan een annuïteitenhypotheek. De waarheid is niet zo zwart-wit. Bij een lineaire hypotheek los je in het begin meer af, waardoor je minder rente betaalt. Minder rente betalen betekent echter ook dat je minder rente kunt aftrekken.

In het algemeen heb je over een periode van dertig jaar bij een lineaire hypotheek netto totaal minder betaald dan bij een annuïteitenhypotheek. Hoeveel je minder betaalt bij een lineaire hypotheek in vergelijking met een annuïteitenhypotheek, over een periode van dertig jaar, is helemaal afhankelijk van het hypotheekbedrag en de rente.

Bij een annuïtaire aflossing houd je dus meer over in het begin. De vraag is wat je met dit geld doet. Staat het op een slecht renderende spaarrekening? Of geef je het uit? Dan kan extra aflossen inderdaad voordelig zijn. Investeer je dit geld in iets wat waarde oplevert (belegging, studie et cetera) dan kan annuïtair aflossen voor jou financieel juist voordeliger zijn.

De meeste starters kiezen voor de lagere maandlasten die een annuïtaire hypotheek in de eerste jaren biedt. Over het algemeen zal het inkomen in de loop van tijd stijgen, waardoor de dan hogere maandlasten minder pijn zullen doen. Je kiest voor een lineaire hypotheek als je bereid bent te beginnen met hogere maandlasten, die wel iedere maand dalen. Een reden om voor een lineaire aflossing te kiezen kan bijvoorbeeld zijn dat je de zekerheid wilt dat je in de eerste jaren meer aflost. Hierdoor wordt de kans op een restschuld sneller verkleind en ben je flexibeler om op korte termijn weer te verhuizen. Bijvoorbeeld als je plannen hebt om naar het buitenland te gaan of als je groter wilt wonen in verband met gezinsuitbreiding.

  1. Hoeveel kan ik lenen op basis van mijn inkomen?

In de Gedragscode Hypothecaire Financieringen is beschreven hoeveel je kunt lenen. In de praktijk komt het erop neer dat jouw maximale leencapaciteit weinig zal verschillen bij diverse geldverstrekkers. Over het moment wanneer je geld zou kunnen lenen als zzp’er wordt wel onderscheid gemaakt tussen diverse geldverstrekkers.

Je leencapaciteit wordt vastgesteld aan de hand van je toetsinkomen. Voor zzp‘ers wordt dit berekend op basis van je jaarcijfers, zoals deze zijn vermeld in je belastingaangifte. Afhankelijk van de geldverstrekker kan er bijvoorbeeld een percentage worden genomen van het inkomen van de afgelopen één tot drie jaar. Als je nog geen jaarcijfers hebt, kan je een financiële prognose laten opstellen door je boekhouder of accountant.

Houd er verder rekening mee dat de volgende zaken je maximale leencapaciteit verminderen:

Hoe zit dit bij een tandarts?

Als tandarts heb je een interessante positie. Als zzp’er ben je ondernemer en daarmee vorm je een groter risico voor geldverstrekkers. Doorgaans worden hogere eisen gesteld aan startende ondernemers (mkb’ers) die een hypotheek willen afsluiten, zoals meerdere jaarresultaten. Als tandarts heb je een relatief hoog inkomen in een baanvaste sector.

Maar als je net gestart bent, dan heb je nog geen jaarcijfers. Je kunt dan een financiële prognose laten opstellen door een accountant met kennis van de medische sector. Belangrijk voor een financiële instelling is dat je laat zien dat het benodigde inkomen voor de gewenste woninghypotheek bestendig is. Dit kun je doen door over een bepaalde periode je omzetten te laten zien, waarbij rekening is gehouden met vakanties en je zakelijke lasten. Houd er ook rekening mee dat een bank ook waarneemcontracten (DBA) opvraagt en checkt of dit klopt met de omzet op de rekening, dan wel realisatie-/prognoseberekeningen van de accountant. Aan de hand hiervan is ABN AMRO Bank bereid om met je mee te willen denken bij het afsluiten van een hypothecaire financiering. Raadpleeg een adviseur of maak een afspraak met de bank om te kijken wat er voor jou mogelijk is.

  1. Hoeveel telt je studieschuld mee?

Om de maximale hypotheek te bepalen, wordt gerekend met de oorspronkelijke studieschuld. Van deze schuld wordt 0,35% meegenomen in de berekening van het bedrag dat jij mag lenen voor de koop van je woning. Let op: heb je nog een studieschuld met de oude regeling, dan wordt er gerekend met 0,65% van de oorspronkelijke studieschuld.

Overige leningen

Tel al je leningen bij elkaar op. Ook je limiet op je creditcard, het bedrag dat je rood mag staan op je rekening en koop op afbetaling. Neem 2% van het totaalbedrag. Dit heeft invloed op wat je maximaal aan hypotheek kunt verkrijgen.

Rekenvoorbeeld
Je hebt een studieschuld van € 50.000,-. Dan betaal je elke maand € 175,- af (0,35% van € 50.000,-, 0,65% van € 50.000,- = € 325,-). De 0,65 % is voor leningen van het oude leenstelsel tot 01-09-2015 en de 0,35% is voor leningen na 01-09-2015.

Dit wordt meegenomen in je maximale maandelijkse lasten. Je bent verplicht om bij je hypotheekaanvraag te melden wat voor schulden en/of betalingsverplichtingen je hebt. Ook je studieschuld bij DUO moet je melden. Toch zijn er mensen die hun studieschuld verzwijgen. Geldverstrekkers kunnen namelijk niet gemakkelijk controleren of jij een studieschuld hebt omdat de schuld niet geregistreerd staat bij Bureau Krediet Registratie (BKR). Geef je je studieschuld niet op en ontstaan er later betaalproblemen, dan kan dat gevolgen hebben voor de afhandeling vanuit de geldverstrekker. Terzijde: vanaf 2021 worden de lasten van de studielening bepaald aan de hand van de actuele rente die voor de lening wordt betaald. Dan zal de invloed van de studielening minder worden dan nu het geval is.

  1. Hoeveel kan ik lenen op basis van de waarde van de woning?

Naast een maximale leencapaciteit op basis van je inkomen, is er ook een maximale leengrens op basis van de waarde van de woning (marktwaarde). Vanaf 2013 kun je niet meer lenen dan de marktwaarde van de woning.

Bij een bestaande woning stelt een taxateur de marktwaarde van de woning vast in een taxatierapport. Ga je de woning verbouwen? Dan stelt de taxateur de marktwaarde van de woning na verbouwing vast. De waarde van de woning bepaalt hoeveel hypotheek je kunt krijgen. Je woning is namelijk het onderpand voor de hypotheek. Bij nieuwbouw is de marktwaarde meestal gelijk aan de zogeheten stichtingskosten: de optelsom van alle kosten inclusief de grond en eventueel meerwerk.

Waarom eigen geld inbrengen?

Banken verstrekken op dit moment 100% van de koopsom (of getaxeerde marktwaarde) van de woning als hypotheek. De kosten koper (k.k.) zijn de bijkomende kosten voor de aankoop van de woning. Als je een huis gaat kopen, betaal je namelijk niet alleen de vraagprijs van de woning. De ‘kosten koper’ worden onderverdeeld in de aankoopkosten en de financieringskosten. Het percentage kosten koper bedraagt gemiddeld zo’n 5 à 6% van de aankoopprijs van een woning. Deze bestaan onder andere uit 2% overdrachtsbelasting, de kosten voor de notaris, het taxatierapport en de kosten die de geldverstrekker in rekening brengt. Deze moeten uit eigen middelen en/of een schenking worden voldaan.

  1. Woninghypotheek als tandarts-waarnemer (zzp’er), is dit mogelijk?

Ben je net afgestudeerd als tandarts? Dan kan het lastig zijn om een hypotheek te krijgen. ABN AMRO Bank praat dagelijks met tandartsen en begrijpt hoe je carrière er ongeveer uit zal zien. Daarom is het mogelijk om ook als tandarts-waarnemer een hypotheek te krijgen.

Een voorbeeld uit de praktijk

Je bent in juni afgestudeerd als tandarts en direct begonnen bij twee praktijken. Je beschikt over twee waarneemovereenkomsten; bij een praktijk in Rotterdam voor 2 dagen en bij een praktijk in Amsterdam voor 3 dagen per week. Bij beide opdrachtgevers bestaat jouw vergoeding uit een deel van de declaratie. Dit varieert van 36% tot 41%. De omzet en dus je declaratie in je startjaar zal lager zijn dan de jaren erna. Het is immers je aanvangsjaar en je bent pas in september echt aan de slag gegaan. Jouw te verwachten omzet, op basis van de huidige waarneemovereenkomsten, is circa € 68.000 met een winst van € 50.000 (bruto jaarinkomen) in het eerste jaar. Dit betreft een ‘aanvangssalaris’ en zal de komende jaren nog stijgen. In december van het zelfde jaar heb je de wens om samen met je partner een eerste eigen woning aan te kopen in Leiden. Het aankoopbedrag wil je volledig financieren met een hypotheek. Er is een klein beetje spaargeld om de kosten koper en inrichting te betalen. Je partner werkt in loondienst (vast contract) en verdient € 35.000 per jaar. Je wilt samen de woning kopen voor € 300.000. Er zijn géén andere schulden dan jouw studieschuld van € 25.000.

Samenvattend

Inkomen tandarts               € 50.000

Inkomen partner                € 35.000

Originele studieschuld       € 25.000

Dan is met de actuele tienjaars rente (1,44%) de bruto maandlast € 1.026,75.

  1. Hulp bij de aankoop van een eigen woning, is dit mogelijk?

Mocht je een woning hebben gevonden, maar kom je net een klein stukje tekort, dan zijn er mogelijkheden voor mensen in je directe omgeving (ouders, opa en oma etc.) die je kunnen helpen. Er zijn mogelijkheden om een schenking te ontvangen tot een bedrag van € 105.302 (belastingcijfers 2021) als je dit bedrag gebruikt om een eigen woning aan te kopen en/of om een verbouwing te kunnen doen in je eigen woning. Een lager bedrag mag uiteraard ook.

Mocht een bedrag schenken ineens teveel zijn omdat je ook nog broers of zussen hebt, dan zijn er ook mogelijkheden voor een zogeheten familiebank-hypotheek. Hierbij krijg je het bedrag niet direct, maar leen je een bedrag bij een familielid, eventueel naast de lening bij de bank. Afhankelijk van de gekozen voorwaarden kan dit wel invloed hebben op je maximale hypotheek bij de bank. Raadpleeg een adviseur of maak een afspraak met de bank om te kijken wat er voor jou mogelijk is.

Over de auteurs

Arjan Wijnands, Nancy Jonkman-Koenis en Thera Evers zijn Sectorspecialisten Medisch bij ABN AMRO Bank. Zij adviseren en begeleiden tandartsen en orthodontisten bij diverse ondernemersvraagstukken.

 

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

© 2021 - All rights reserved - Dental Tribune International